Räum- und Streupflichten werden in der Praxis fast immer vergeben. Die Annahme dahinter war lange: Wer einen fachkundigen Winterdienst beauftragt und ihn gelegentlich kontrolliert, hat das Seine getan. Ein Urteil des Bundesgerichtshofs vom 6. August 2025 hat diese Annahme für das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter deutlich eingeschränkt. Was bleibt, ist der Regress gegen den Dienstleister – und der gelingt nur so weit, wie sich beweisen lässt, was an jenem Morgen tatsächlich geschehen ist.
Was der BGH am 6. August 2025 entschieden hat
Dem Verfahren lag ein Sturz auf einem vereisten Weg des Gemeinschaftseigentums zugrunde. Der Winterdienst war vergeben, geräumt worden war an jenem Morgen nicht. Der gestürzte Mieter nahm nicht den Dienstleister in Anspruch, sondern seinen Vermieter – und der BGH gab ihm im Grundsatz recht.
Auch das von der Verwaltung oder der Gemeinschaft beauftragte Winterdienstunternehmen ist Erfüllungsgehilfe des einzelnen vermietenden Wohnungseigentümers im Verhältnis zu dessen Mieter. Art und Umfang des mietvertraglichen Pflichtenprogramms ändern sich durch die Übertragung nicht; insbesondere wird es nicht auf Überwachungs- und Kontrollpflichten beschränkt.
Sinngemäß nach BGH, Urteil vom 06.08.2025 – VIII ZR 250/23
Deliktisch oder vertraglich – der Unterschied, der zählt
Die Entscheidung wirkt auf den ersten Blick überraschend, weil sie einer vertrauten Regel zu widersprechen scheint. Tatsächlich betrifft sie eine andere Ebene, und genau darin liegt der Punkt:
- Deliktische Verkehrssicherungspflicht: Hier verengt sich die Pflicht des ursprünglich Verantwortlichen durch eine wirksame Übertragung tatsächlich auf Auswahl, Kontrolle und Einschreiten bei erkennbaren Mängeln. Diese Regel gilt unverändert weiter.
- Vertragliche Pflicht gegenüber dem Mieter: Hier gilt sie nicht. Wer den sicheren Zugang zur Wohnung mietvertraglich schuldet und dafür einen Dritten einschaltet, muss sich dessen Verhalten zurechnen lassen – ohne die Möglichkeit, sich durch sorgfältige Auswahl zu entlasten.
Für Hausverwaltungen ist das keine akademische Unterscheidung. Sie entscheidet darüber, wer nach einem Sturz zuerst zahlt – und wer sich das Geld anschließend zurückholen muss.
Warum jetzt die Dokumentation über den Regress entscheidet
Stürzt im Januar ein Mieter, entlastet die Beauftragung den vermietenden Eigentümer im Vertragsverhältnis nicht. Er zahlt zunächst. Was ihm bleibt, ist der Rückgriff auf den Dienstleister – der Regress. Und dieser Regress steht und fällt mit einer einzigen Frage: Lässt sich beweisen, was an jenem Morgen geschehen ist?
Im Schadensfall lautet die entscheidende Frage nicht mehr „Wer war beauftragt?“, sondern „Was können Sie belegen?“ – und die Antwort darauf entsteht Monate vorher, im Vertrag und im Protokoll.
Die vier Stellen, an denen es in der Praxis bricht
Aus der Nachweisführung gegenüber Verwaltungen und deren Versicherern wiederholen sich vier Muster. Keines davon ist exotisch – alle vier finden sich in Verträgen, die seit Jahren unbeanstandet laufen.
„Nach Bedarf“ oder „bei Erfordernis“ ist im Streitfall wertlos. Ohne definierte Auslöseschwelle – Schneehöhe, Glättemeldung, Kontrollgang zu fester Uhrzeit – lässt sich weder ein Verstoß feststellen noch einer widerlegen. Das schadet im Regress beiden Seiten.
Eine nachträglich ausgefüllte Monatsliste ist kein Nachweis, sondern eine Behauptung in Tabellenform. Belastbar wird eine Dokumentation erst, wenn Zeitpunkt, Fläche und Witterung zum Einsatzzeitpunkt festgehalten sind – und die Aufzeichnung nicht rückwirkend veränderbar ist.
Neben der vertraglichen Haftung bleibt die Überwachungspflicht bestehen: Die Delegation entlastet nur den, der die ordnungsgemäße Durchführung auch kontrolliert und bei Mängeln eingreift. Eine Kontrolle, die nirgends vermerkt ist, hat vor Gericht nicht stattgefunden.
Mehrere Kommunen beschränken Streusalz auf Ausnahmefälle. Wird trotzdem regelmäßig gesalzen, droht neben dem Bußgeld ein zweites Problem: Der Dienstleister hat vertragswidrig gehandelt – was die Verwaltung erklären muss, obwohl sie es nicht angeordnet hat.
Neun Punkte, die ein belastbares Einsatzprotokoll enthält
Diese Liste lässt sich unmittelbar gegen die Nachweise halten, die Ihr Dienstleister derzeit liefert. Fehlen mehr als zwei Punkte, ist der Regress im Ernstfall gefährdet.
- Datum und Uhrzeit von Einsatzbeginn und -ende – nicht der Tag allein. Der Sturz hat eine Uhrzeit, der Nachweis braucht sie auch.
- Eindeutige Bezeichnung der geräumten Fläche – Objekt, Zugang, Hofseite, Stellplätze getrennt ausgewiesen, nicht als Sammelposition „Außenanlage“.
- Witterungslage zum Einsatzzeitpunkt – Schneefall, Eisregen, überfrierende Nässe. Sie begründet, warum gestreut wurde oder warum nicht.
- Art und ungefähre Menge des Streumittels – wesentlich dort, wo die Satzung Salz beschränkt.
- Name der ausführenden Person – im Streitfall die einzige Möglichkeit, einen Zeugen zu benennen.
- Bilddokumentation der geräumten Fläche – mit Zeitstempel. Ein Foto beendet Diskussionen, die schriftlich jahrelang laufen.
- Nachträgliche Unveränderbarkeit der Aufzeichnung – eine Liste, die man im März für den Januar ausfüllen kann, überzeugt niemanden.
- Dokumentierte Kontrolle durch die Verwaltung – Stichprobe mit Datum und Ergebnis, als Nachweis der eigenen Überwachungspflicht.
- Vollständige Reihe über die gesamte Saison – Lücken sind auffälliger als schwache Einzelprotokolle: Sie legen nahe, dass an anderen Tagen gar nichts geschah.
Nehmen Sie einen Tag aus dem letzten Winter, an dem nachweislich Schnee lag, und ziehen Sie alles heraus, was Sie für genau diesen Tag vorlegen könnten. Das Ergebnis dieser Übung ist meist eindeutig – und es ist besser, es jetzt zu kennen als im Prozess.
Was im Dienstleistervertrag stehen muss
- Definierte Auslöseschwelle statt „nach Bedarf“ – zum Beispiel: Kontrollgang werktäglich bis 06:00 Uhr, Einsatz ab definierter Schneehöhe oder bei gemeldeter Glätte.
- Leistungszeiten nach der strengsten einschlägigen Satzung – einschließlich Sonn- und Feiertagen sowie abweichender Endzeiten einzelner Kommunen.
- Die Dokumentation als vertragliche Hauptpflicht – nicht als Serviceversprechen. Wer nicht dokumentiert, hat dann nicht vollständig geleistet. Das ist die Grundlage des Regresses.
- Herausgabeanspruch auf die Nachweise, auch nach Vertragsende – Ansprüche verjähren später, als Verträge enden.
- Nachweis der Betriebshaftpflicht mit ausreichender Deckungssumme – jährlich neu vorzulegen, nicht einmalig bei Vertragsschluss.
- Geregelte Vertretung bei Ausfall – Krankheit und Fahrzeugschaden fallen erfahrungsgemäß mit dem ersten starken Schneefall zusammen.
- Regelung zum Streumittel entsprechend der Satzung – einschließlich der Aufkehrpflicht nach Tauwetter, wo sie vorgesehen ist.
- Preisgleitklausel mit nachvollziehbarem Maßstab – ein offen vereinbarter Index ist ehrlicher als eine Kündigung mitten in der Saison.
Räum- und Streuzeiten: Hessen ist nicht einheitlich
Die Pflichten der Anlieger ergeben sich aus der jeweiligen Straßenreinigungssatzung – und die weicht von Stadt zu Stadt ab. Wer einen Rahmenvertrag über mehrere Objekte schließt, vereinbart damit möglicherweise für einen Teil des Bestands zu wenig.
| Kommune | Räum- und Streuzeit Gehweg | Besonderheit |
|---|---|---|
| Frankfurt a. M. | bis 22:00 Uhr | Die Endzeit liegt später als in den meisten Kommunen – ein Vertrag mit Leistungsende 20:00 Uhr deckt die Pflicht nicht ab. |
| Wiesbaden | werktags bis 07:00 Uhr, sonn- und feiertags bis 09:00 Uhr | Nach 22:00 Uhr gefallener Schnee ist bis zu diesen Zeiten des Folgetages zu beseitigen. Streusalz nur ausnahmsweise bei Blitzeis oder extremer Glätte, in minimaler Menge. |
| Offenbach a. M. | werktags inkl. Samstag ab 07:00 Uhr, sonn- und feiertags 09:00–20:00 Uhr | Ausdrückliche Pflicht, das Streugut nach dem Tauwetter wieder aufzukehren – eine Leistung, die in Verträgen regelmäßig fehlt. |
| Darmstadt | nach Satzung | Der Winterdienst auf Gehwegen wird von der öffentlichen Straßenreinigung nicht erbracht, sondern auf die Grundstückseigentümer übertragen. |
Diese Übersicht ist ein Einstieg, keine Rechtsgrundlage. Verbindlich ist allein die zum Zeitpunkt des Einsatzes geltende Fassung der jeweiligen Satzung; Satzungen werden regelmäßig geändert. Recherchestand: August 2026. Für Mainz gilt rheinland-pfälzisches Landesrecht mit einer eigenen städtischen Satzung.
Ein einheitliches Leistungsende für alle Objekte richtet sich fast immer nach der günstigsten Satzung im Bestand. Sinnvoll ist die umgekehrte Reihenfolge: erst die strengste Anforderung im Portfolio ermitteln, dann den Vertrag zuschneiden – oder je Kommune getrennt vereinbaren.
Fünf Schritte vor dem 1. November
- Bestandsaufnahme der Verträge. Welche Objekte, welche Kommune, welches Leistungsende? Die Frankfurter Objekte zuerst – dort ist die Endzeit später als üblich.
- Nachweise des letzten Winters ziehen. Einen Tag mit dokumentiertem Schneefall nehmen und prüfen, was sich für diesen Tag tatsächlich vorlegen ließe.
- Fehlende Punkte nachverhandeln. Vor der Saison ist das ein Gespräch, während der Saison eine Auseinandersetzung.
- Eigene Kontrolle festlegen und schriftlich fixieren. Zwei dokumentierte Stichproben pro Saison sind wenig Aufwand und belegen die Überwachungspflicht.
- Eigentümer informieren. Ein kurzer Absatz zur geänderten Rechtslage in der nächsten Versammlung erspart die Diskussion darüber, warum der Winterdienst teurer geworden ist.
Wir haben die Rechtslage, die Anforderungen an ein belastbares Einsatzprotokoll und die Satzungslage der hessischen Kommunen in einem Praxisleitfaden „Verkehrssicherung Außenanlagen“ zusammengestellt. Er ist auch dann nützlich, wenn Sie mit Ihrem jetzigen Dienstleister zufrieden sind – Sie können ihn als Anforderungsliste verwenden.
Wenn Sie wissen möchten, wie Ihre bisherigen Nachweise dastehen: Schicken Sie uns ein Einsatzprotokoll aus dem letzten Winter, gern geschwärzt. Wir gleichen es gegen die neun Punkte ab und sagen Ihnen, welche Angaben fehlen. Leitfaden anfordern oder Protokoll einreichen →
Wie Räum- und Streupflichten grundsätzlich geregelt sind – Uhrzeiten, zulässige Streumittel, Bußgelder – lesen Sie im Ratgeber Winterdienst-Pflichten: Was Vermieter und Eigentümer wissen müssen.
Häufig gestellte Fragen
Der BGH hat entschieden (VIII ZR 250/23), dass auch ein von der Verwaltung oder der Eigentümergemeinschaft beauftragtes Winterdienstunternehmen Erfüllungsgehilfe des einzelnen vermietenden Wohnungseigentümers im Verhältnis zu dessen Mieter ist. Das mietvertragliche Pflichtenprogramm ändert sich durch die Übertragung nicht und wird insbesondere nicht auf Überwachungs- und Kontrollpflichten beschränkt.
Im Verhältnis zum eigenen Mieter ja. Die Beauftragung durch die Gemeinschaft entlastet den einzelnen vermietenden Eigentümer in seinem Mietverhältnis nicht, weil er die Pflicht zum sicheren Zugang zur Wohnung vertraglich schuldet und sich das Verhalten des Dienstleisters zurechnen lassen muss.
Bei der deliktischen Verkehrssicherungspflicht verengt sich die Pflicht durch eine wirksame Übertragung auf Auswahl, Kontrolle und Einschreiten bei Mängeln. Bei der vertraglichen Pflicht gegenüber dem Mieter gilt das nicht: Das Verschulden des eingeschalteten Dienstleisters wird dem Vermieter nach dem Recht der Erfüllungsgehilfen zugerechnet, ohne die Möglichkeit einer Entlastung.
Deutlich länger, als der Vertrag läuft. Schadensersatzansprüche wegen Körperschäden können noch Jahre nach dem Vorfall geltend gemacht werden. Sinnvoll ist deshalb ein vertraglicher Herausgabeanspruch auf die Nachweise, der ausdrücklich auch nach Vertragsende gilt.
Auslöseschwelle und Leistungszeiten an die einschlägige kommunale Satzung anpassen, die Dokumentation als vertragliche Hauptpflicht vereinbaren, einen Herausgabeanspruch auf die Nachweise aufnehmen und die eigene Kontrolle schriftlich festlegen. Vor der Saison ist das ein Gespräch, während der Saison eine Auseinandersetzung.
Rechtlicher Hinweis. Dieser Beitrag gibt allgemeine Informationen zu veröffentlichter Rechtsprechung und zu kommunalen Satzungen wieder. Er stellt keine Rechtsdienstleistung im Sinne des § 2 RDG dar, enthält keine Bewertung von Einzelfällen und ersetzt keine anwaltliche Beratung. Verbindlich ist ausschließlich der jeweils geltende amtliche Text. Stand: August 2026.